Kira Sözleşmelerinden Doğan Davalar
(Tahliye, Uyarlama, Tespit, Alacak Davaları)
Kira sözleşmeleri, kiraya veren ile kiracı arasında doğrudan borç ilişkisi kurar. Ancak uygulamada, bu ilişkiler zaman içinde değişen ekonomik koşullar, ihtiyaç farklılıkları veya hukuka aykırı davranışlar nedeniyle çeşitli uyuşmazlıklara dönüşebilir.
Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde açılabilecek davalar, hem mal sahibi hem de kiracı açısından hak kaybını önlemeyi ve sözleşme dengesini korumayı amaçlar.
📘 Kira İlişkisinden Doğan Başlıca Davalar
🔹 1. Tahliye Davaları
Kiraya verenin, kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla açtığı davalardır. Tahliye, yalnızca belirli şartlar altında mümkündür:
- Kira bedelinin ödenmemesi
- Sözleşme süresinin bitimi ve geçerli fesih bildirimine rağmen tahliye edilmemesi
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı
- Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı
- Kiracının tahliye taahhüdü vermesi
📌 Tahliye davalarında dikkatli süre takibi ve şekil şartlarına uyulması zorunludur.
🔹 2. Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Kira bedelinin, ekonomik koşulların olağan dışı değişmesi nedeniyle adil olmaktan çıkması hâlinde TBK m.138 uyarınca kira uyarlama davası açılabilir.
Özellikle;
- Aşırı enflasyon
- Pandemi, deprem gibi olağanüstü hâller
- Dolar, euro gibi döviz kuru dalgalanmaları
bu tür davaların gerekçesini oluşturur.
🔹 3. Kira Tespit Davası
Kira bedelinin emsal rayiç değerine göre yeniden belirlenmesi için açılır.
- 5 yıllık kanuni süre dolmuş olmalıdır
- En geç, yeni dönemin başlangıcından 30 gün öncesine kadar açılması gerekir
- Emlak bilirkişi raporu ile desteklenir
🔹 4. Kira Alacağı ve Ecrimisil Davaları
- Ödenmeyen kira bedelleri için kira alacağı davası
- Tahliye sonrası taşınmazın işgal edilmesi hâlinde ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası açılabilir.
📌 Bu tür davalar, hem icra takibi hem de alacak davası yoluyla yürütülebilir.
📌 Sık Sorulan Sorular
📍 “Kiracı çıkmıyor, ne yapabilirim?”
➡ Geçerli bir tahliye sebebiniz varsa, dava açabilir ya da tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatabilirsiniz.
📍 “Kira bedelini artırmak istiyorum. Ne zaman dava açmalıyım?”
➡ En geç yeni dönemden 30 gün önce, kira tespit davası açılmalıdır.
📍 “Sözleşme bitmeden kiracıyı çıkarabilir miyim?”
➡ Ancak özel tahliye sebeplerinden biri varsa (ihtiyaç, ödeme problemi, taahhüt, tadilat vb.) mümkündür.
📍 “Kira uyarlama davası açmak için 5 yıl geçmesi şart mı?”
➡ Hayır. Aşırı ifa güçlüğü varsa 5 yıl dolmadan da dava açılabilir.
📍 “Kiracının ödeme yapmaması nedeniyle icra başlattım. Tahliye nasıl olur?”
➡ 30 gün içinde ödeme yapılmazsa ve tahliye istenmişse, icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
⚖️ Avukatlık Büromuzun Hizmetleri
Kira sözleşmesinden doğan davalar, hem süre hem şekil şartları bakımından teknik davalardır. Süre kaçırılması, eksik bildirim veya yanlış takip yöntemi hak kaybına neden olabilir.
Avukatlık büromuz;
- Kiraya veren veya kiracı taraflar adına kira ilişkisini inceler ve uygun dava türünü belirler,
- Tahliye, uyarlama, tespit veya alacak davaları için gerekli tüm delilleri hazırlar ve dava sürecini bizzat yönetir,
- İcra takipleriyle entegre tahliye süreçlerini yürütür, kira tahsilatı ve ecrimisil işlemlerini hızla sonuçlandırır,
- Sözleşme aşamasında önleyici hukuki danışmanlık sağlar.
Taraflar arasında yaşanan kira uyuşmazlıklarının hukuka uygun, hızlı ve etkili çözümü için uzman avukat desteği gereklidir.
Avukatlık büromuz, Eskişehir merkezli olarak faaliyet göstermekte olup; Türkiye genelinde görülen davalarda da hukuki temsil sağlamaktadır. Her dosya, içerdiği hukuki ihtiyaçlara göre özenle değerlendirilmekte ve süreç profesyonel şekilde yürütülmektedir.
YCY Avukatlık Bürosu, Eskişehir merkezli olarak faaliyet göstermekte olup; Türkiye genelindeki davalarda da hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır. Boşanma davaları, nafaka ve velayet talepleri, ceza yargılamaları, tazminat ve miras davaları ile zilyetlik, tapu iptali ve taşınmaz uyuşmazlıklarında uzman desteği sağlamaktadır.
Müvekkillerimiz büromuza sıklıkla şu aramalar üzerinden ulaşmaktadır:
Avukat Yiğitcan Yıldırım, Eskişehir boşanma avukatı, Eskişehir ceza avukatı, Eskişehir iş hukuku avukatı, Eskişehir miras avukatı, Eskişehir icra avukatı, Eskişehir tazminat avukatı, Eskişehir nafaka avukatı, Eskişehir velayet avukatı, Eskişehir ağır ceza avukatı, Eskişehir gayrimenkul avukatı, Eskişehir tüketici avukatı, Eskişehir kira hukuku avukatı, Eskişehir iş kazası avukatı, Eskişehir arabuluculuk avukatı
Hukuki süreçlerinizde doğru yönlendirme ve etkili temsil için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu sayfada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Makalede yer alan içerikler, somut olayların özelliklerine göre değişebilecek nitelikte olup, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Büromuz, bu bilgilerin kullanımı nedeniyle doğabilecek sonuçlardan hukuki sorumluluk kabul etmemektedir. Spesifik hukuki sorunlarınız için bir avukattan profesyonel destek almanız önerilir.
