Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları ve Yönetim Planı Değişiklikleri
(KMK m.28, 30, 33 – Yönetim Planı – Karar Yeter Sayısı – Oybirliği – Sulh Hukuk Mahkemesi)
📌 Yönetim Planının Önemi ve Hukuki Niteliği
- Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 kapsamında taşınmazın yönetim tarzını, kullanım amacını, ortak giderleri, yönetici ve denetçi ücretlerini düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde belgedir.
- Kayıtlarda beyanlar hanesine işlem görür; tüm kat malikleri ve onların halefleriyle birlikte yönetici ve denetçileri de bağlar.
📘 Yönetim Planı Değişiklik Şartları
- Plan değişikliği, KMK m.28/3 uyarınca tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün (%80) oyuyla mümkündür.
- Aksi takdirde yapılan değişiklik hükümsüzdür; bu durumda plan değişikliğine karşı 6 ay içinde tapuda şerh veya 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılabilir.
📘 Karar Yeter Sayısı ve Kat Malikleri Kurulu Kararları
- Olağan veya olağanüstü genel kurul toplantısı, KMK m.30 uyarınca kat maliklerinin arsa payı ve sayı bakımından çoğunluğu ile yapılır; kararlar ise katılanların çoğunluğuyla alınır.
- Ancak yönetim planı değişikliğinde bu genel nisap değil, m.28/3’te belirtilen beşte dört oran bağlayıcıdır.
⚖️ Uyuşmazlık ve İptal Davaları
- KMK m.33’e göre her kat maliki, yönetim planı hükümlerine, hukuka veya hakkaniyete aykırı kararlar için tek başına dava açma hakkına sahiptir (ithibar, azınlık koruması vb.).
- Yetkili olan: taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
- Özellikle, ortak alanların kullanım şekli, dış cephe değişiklikleri, arsa payı ve yapı kısıtlamaları gibi hususlarda alınan kararlar, yeter sayı sağlanmadan alınmışsa kesin hükümsüz sayılır.
🛠️ Uygulama Sorunları ve Yargıtay Yaklaşımı
- Yönetim planında açık hüküm yoksa, kanun hükümleri uygulanmalı; genel kurul kararları, planla çelişemez.
- Örneğin, planla yasaklanan kullanımlar (janitors/köpek) için kurallara uygun karar alınmamışsa mahkeme değişiklikleri iptal eder.
- Toplu yapı kayıtlarında temsilci kurulu kararları ayrı bir konu olup, bu tip plan değişikliklerinde de beşte dört çoğunluk şartı aranır.
📌 Sık Sorulan Sorular
“Yönetim planı değişikliği kaç oy ile geçer?”
➡ Tüm kat maliklerinin en az %80 onayı gerekir; aksi geçersizdir.
“Plan kararı alınmadıysa ne yapılır?”
➡ Mahkeme ve tapuda şerh yoluyla 6 ay/1 ay içinde itiraz edilebilir.
“Ortak alan tasarrufu için genel kurul yetkili mi?”
➡ Genel kurul planla uyumluysa karar geçerli; planla çelişirse geçersiz sayılır.
“Toplu yapı temsilci kararları bağlar mı?”
➡ Temsilci kurul yetkisini planına uygun kullanırsa geçerlidir; aksi eksik çoğunlukla hükümsüzdür.
🛡️ Profesyonel Destek
Eskişehir merkezli büromuz, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, yönetim planı değişikliklerinin hukuka uygun şekilde yapılması, oy oranlarının değerlendirilmesi ve itiraz davalarının eksiksiz yürütülmesi konularında müvekkillerine kapsamlı destek sunmaktadır.
Avukatlık büromuz, Eskişehir merkezli olarak faaliyet göstermekte olup; Türkiye genelinde görülen davalarda da hukuki temsil sağlamaktadır. Her dosya, içerdiği hukuki ihtiyaçlara göre özenle değerlendirilmekte ve süreç profesyonel şekilde yürütülmektedir.
YCY Avukatlık Bürosu, Eskişehir merkezli olarak faaliyet göstermekte olup; Türkiye genelindeki davalarda da hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır. Boşanma davaları, nafaka ve velayet talepleri, ceza yargılamaları, tazminat ve miras davaları ile zilyetlik, tapu iptali ve taşınmaz uyuşmazlıklarında uzman desteği sağlamaktadır.
Müvekkillerimiz büromuza sıklıkla şu aramalar üzerinden ulaşmaktadır:
Avukat Yiğitcan Yıldırım, Eskişehir boşanma avukatı, Eskişehir ceza avukatı, Eskişehir iş hukuku avukatı, Eskişehir miras avukatı, Eskişehir icra avukatı, Eskişehir tazminat avukatı, Eskişehir nafaka avukatı, Eskişehir velayet avukatı, Eskişehir ağır ceza avukatı, Eskişehir gayrimenkul avukatı, Eskişehir tüketici avukatı, Eskişehir kira hukuku avukatı, Eskişehir iş kazası avukatı, Eskişehir arabuluculuk avukatı
Hukuki süreçlerinizde doğru yönlendirme ve etkili temsil için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu sayfada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Makalede yer alan içerikler, somut olayların özelliklerine göre değişebilecek nitelikte olup, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Büromuz, bu bilgilerin kullanımı nedeniyle doğabilecek sonuçlardan hukuki sorumluluk kabul etmemektedir. Spesifik hukuki sorunlarınız için bir avukattan profesyonel destek almanız önerilir.
