Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davaları
(TBK m.351–352–331–347–355 – Tahliye Sebepleri – Belirli/Belirsiz Süre – İki Haklı İhtar – İhtiyaç – Önemli Sebep)
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi Türkiye’de hem ev sahipleri hem kiracılar açısından önemli yasal haklar kapsamında düzenlenmiştir. Bu davalar Sulh Hukuk Mahkemesi yetkisindedir ve açılmadan önce arabuluculuk zorunluluğu bulunmaktadır (1 Eylül 2023 itibarıyla).
📌 1. Tahliye Sebepleri ve Fesih Hallerine Göre Süreler
- a) Kiracının Ödeme Yapmaması – “İki Haklı İhtar”
Kiracı bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmesinde kira bedelini ödemediğinde, yazılı olarak iki haklı ihtar yapılır. İkinci ihtarın ardından kira yılı sona erdiğinde 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır (TBK 352/2). - b) Tahliye Taahhütnamesi
Kiracı, yazılı olarak belli bir tarihte tahliye sözü verdiyse ama bu tarihte çıkmadıysa kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra yoluyla veya dava açarak tahliye talep edebilir. - c) Yeni Malikin İhtiyacı
Taşınmaz el değiştirdiyse ve yeni malik kendisi, eşi, altsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı için kullanacaksa; edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve ardından 6 ay içinde tahliye davası açmalıdır (TBK 351). - d) 10 Yıllık Uzama Süresi
Kiraya veren, belirli süreli kira uzama dönemleri dolduktan sonra, uzamanın 10 yılı takip eden her yeni kira yılından 3 ay önce yazılı ihbarla sözleşmeyi feshedebilir (TBK 347). - e) Önemli Sebep (TBK m.331)
Taraflardan biri kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli bir sebep varsa, geçerli bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Mahkeme, olay koşullarına göre parasal sonuçları düzenler.
🧾 2. Usul ve Yetkili Mahkeme
- Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür; taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri yetkilidir.
- Dava öncesi, kiraya veren veya kiracının başvurabileceği arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Bu süreç tamamlanmadan dava açılması esasa girilmeden reddedilir.
📘 3. Tahliye Süreci ve Uygulama
- Mahkeme kararının ardından karar tebliğ edildikten sonra kiracı 10 gün içinde temyiz edebilir; bu itiraz tahliye uygulanmasına engel olabilir.
- İlamsız icra yoluyla tahliye yapılacaksa, ödeme emrine veya taahhütnameye itiraz olmaması halinde İcra Dairesi tahliye emri çıkarır; kira bedeli de takip edilebilir.
📌 Sık Sorulan Sorular
📍 Kiracıya “tek haklı ihtar” ile tahliye mümkün mü?
➡ Tek ihtar ile tahliye ancak adi kira sözleşmeleri için mümkündür; iki haklı ihtar gerektiren konut/çatı iş yeri kiralarında bu düzenleme geçerlidir.
📍 Yeni malik haklı sebep olmadan tahliye talep edebilir mi?
➡ Evet. Gerçek konut veya işyeri ihtiyacını yazılı olarak bildirip süreye uyarak dava açabilir. Ancak bu durumda eski kiracıya yeniden kiraya verme yasağı uygulanır (3 yıl) ve ihlalde tazminat doğabilir.
📍 Kiracı “arabulucuya başvurmazsak dava geçersiz olur mu?”
➡ Evet. 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu arabuluculuk şartı getirildiği için bu adım atlanırsa dava esasa girilmeden reddedilir.
🛡️ Profesyonel Hukuki Destek:
Eskişehir merkezli avukatlık büromuz, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davalarında; fesih nedenlerin tespiti, süre yönetimi, arabuluculuk, dava dilekçeleri, icra takip stratejisi ve mahkeme süreci yönetimi konusunda müvekkillerine kapsamlı destek sunmaktadır.
Avukatlık büromuz, Eskişehir merkezli olarak faaliyet göstermekte olup; Türkiye genelinde görülen davalarda da hukuki temsil sağlamaktadır. Her dosya, içerdiği hukuki ihtiyaçlara göre özenle değerlendirilmekte ve süreç profesyonel şekilde yürütülmektedir.
YCY Avukatlık Bürosu, Eskişehir merkezli olarak faaliyet göstermekte olup; Türkiye genelindeki davalarda da hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır. Boşanma davaları, nafaka ve velayet talepleri, ceza yargılamaları, tazminat ve miras davaları ile zilyetlik, tapu iptali ve taşınmaz uyuşmazlıklarında uzman desteği sağlamaktadır.
Müvekkillerimiz büromuza sıklıkla şu aramalar üzerinden ulaşmaktadır:
Avukat Yiğitcan Yıldırım, Eskişehir boşanma avukatı, Eskişehir ceza avukatı, Eskişehir iş hukuku avukatı, Eskişehir miras avukatı, Eskişehir icra avukatı, Eskişehir tazminat avukatı, Eskişehir nafaka avukatı, Eskişehir velayet avukatı, Eskişehir ağır ceza avukatı, Eskişehir gayrimenkul avukatı, Eskişehir tüketici avukatı, Eskişehir kira hukuku avukatı, Eskişehir iş kazası avukatı, Eskişehir arabuluculuk avukatı
Hukuki süreçlerinizde doğru yönlendirme ve etkili temsil için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu sayfada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Makalede yer alan içerikler, somut olayların özelliklerine göre değişebilecek nitelikte olup, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Büromuz, bu bilgilerin kullanımı nedeniyle doğabilecek sonuçlardan hukuki sorumluluk kabul etmemektedir. Spesifik hukuki sorunlarınız için bir avukattan profesyonel destek almanız önerilir.
